封锁期间不收房租！ OGH 与营业场所的租户达成一致

封锁期间不收房租！ OGH 与营业场所的租户达成一致

这是新冠疫情期间的（众多）重大法律问题之一：即使出租物业因封锁而无法使用或只能在非常有限的范围内使用，是否也必须支付营业场所的租金？最高法院 (OGH) 的一项新裁决现已（至少部分）澄清了这一点。 

在该具体案例中，租户经营一家日光浴沙龙（并在租赁协议中将其记录为预期用途），由于2020年春季的第一次封锁，该沙龙不得不关闭。由于营业场所无法用于约定用途，租户决定不支付租金、运营费用或取暖费用，这又导致房东寻求法律诉讼以腾出营业场所。对此，租户在法庭上声称，实际上并没有逾期付款，因为租赁房产无法使用。

霍恩地区法院同意租户的观点，克雷姆斯地区法院也确认了这一决定。房东随后将法律纠纷上诉至最高法院，但最高法院确认了下级法院的裁决。因此，租户没有义务支付封锁期间的租金，这就是不能批准驱逐的原因。该决定的法律依据是 § 1104 ABGB，根据该规定，如果出租房产是由于“非同寻常的巧合”等原因而导致的，则无需支付租金。由于“疫情”，无法使用。根据最高法院的裁决，Covid-19 以及在此背景下实施的入境禁令属于这一术语。 

开放式问题

然而，最高法院没有回答一些重要的实际问题。特别是在租赁房产仍然对租户有剩余利益的情况下，例如，如果租赁的餐厅不能再用来招待客人，但可以用来提供食物（外卖）。此类剩余收益的租金计算也仍然完全开放。 
OGH 没有评论运营成本是否也包含在第 1104 ABGB 条款中的问题，也没有评论国家援助（特别是固定成本补贴）的影响问题。然而，在此背景下，各个地区法院已经裁定，根据 ABGB 第 1104 条，此类国家援助与租金减免的计算无关。如果没有禁止进入而造成销售损失怎么办？例如，想想那些被允许开业的酒店，但由于旅行警告而不得不承受巨大的销售损失。这里的租金减免也合理吗？这个话题仍然令人兴奋。