Ingen hyra i lockdown! OGH kommer överens med hyresgästen av en affärslokal

Ingen hyra i lockdown! OGH kommer överens med hyresgästen av en affärslokal

Det var en av de (många) stora juridiska frågorna kring Covid-pandemin: Måste hyror för affärslokaler betalas även om hyresfastigheten inte kan användas eller bara kan användas i mycket begränsad omfattning på grund av en nedstängning? Ett nytt beslut från Högsta domstolen (OGH) ger nu (åtminstone delvis) klarhet här. 

I det här specifika fallet drev hyresgästen en solariesalong (och antecknade även detta som avsedd användning i hyresavtalet), som fick stängas på grund av den första nedstängningen våren 2020. Eftersom verksamhetslokalen inte kunde användas för det överenskomna ändamålet beslutade hyresgästen att inte betala hyra, driftkostnader eller uppvärmningskostnader, vilket i sin tur resulterade i att hyresvärden begärde den rättsliga åtgärden. Som svar hävdade hyresgästen i rätten att det faktiskt inte förelåg någon försenad betalning eftersom hyresfastigheten inte kunde användas.

Horn tingsrätt höll med hyresgästen och Krems regionala domstol bekräftade detta beslut. Hyresvärden tog sedan rättstvisten till Högsta domstolen, men den bekräftade underrätternas beslut. Hyresgästen är därför inte skyldig att betala hyran för spärrtiden, varför avhysning inte kunde beviljas. Den rättsliga grunden för detta beslut är § 1104 ABGB, enligt vilken ingen hyra ska betalas om hyresfastigheten bland annat beror på ”extraordinära tillfälligheter”. på grund av en "epidemi" kan inte användas. Enligt Högsta domstolens beslut faller Covid-19 och de inreseförbud som införs i detta sammanhang under denna term. 

Öppna frågor

Högsta domstolen lämnade dock några viktiga praktiska frågor obesvarade. Särskilt i det fall att hyresfastigheten fortfarande har en restförmån för hyresgästen, till exempel om en uthyrd restaurang inte längre kan användas för att underhålla gäster, utan kan användas för att servera mat (take-away). Beräkningen av hyran för sådana kvarstående förmåner förblir också helt öppen. 
OGH har inte kommenterat frågan om driftskostnader också ingår i avsnitt 1104 ABGB, och inte heller frågan om effekterna av statligt stöd (särskilt subventionen för fasta kostnader). I detta sammanhang har dock olika regionala domstolar redan beslutat att sådant statligt stöd är irrelevant för beräkningen av en hyresnedsättning enligt 1104 § ABGB. Och vad händer om det blir försäljningsbortfall utan inträdesförbud? Tänk till exempel på hotell som får öppna, men som får acceptera stora försäljningsförluster på grund av resevarningar. Kan en hyressänkning motiveras även här? Ämnet är fortfarande spännande.