Brez najemnine v zaprtju! OGH se dogovori z najemnikom poslovnega prostora

Brez najemnine v zaprtju! OGH se dogovori z najemnikom poslovnega prostora

To je bilo eno od (mnogih) velikih pravnih vprašanj pandemije Covid: ali je treba najemnine za poslovne prostore plačevati, tudi če najemnine ni mogoče uporabljati ali jo je mogoče uporabljati le v zelo omejenem obsegu zaradi karantene? Nova odločitev vrhovnega sodišča (OGH) zdaj tu zagotavlja (vsaj delno) jasnost. 

V konkretnem primeru je najemnik vodil solarij (in to tudi evidentiral kot namensko rabo v najemni pogodbi), ki je moral biti zaradi prvega lockdowna spomladi 2020 zaprt. Ker poslovnega prostora ni bilo mogoče uporabljati za dogovorjeni namen, se je najemnik odločil, da ne bo plačeval najemnine, obratovalnih stroškov in stroškov ogrevanja, kar je posledično povzročilo tožbo najemodajalca za izpraznitev poslovnih prostorov. V odgovor je najemnik na sodišču trdil, da zamude pri plačilu dejansko ni bilo, ker nepremičnine za najem ni bilo mogoče uporabiti.

Okrožno sodišče v Hornu se je strinjalo z najemnikom, deželno sodišče v Kremsu pa je to odločitev potrdilo. Najemodajalec je nato spor sprožil na vrhovnem sodišču, a je to potrdilo odločitve nižjih sodišč. Najemnik torej ni dolžan plačevati najemnine za čas zaprtja, zato deložacije ni bilo mogoče odobriti. Pravna podlaga za to odločitev je § 1104 ABGB, v skladu s katerim se najemnina ne plača, če je nepremičnina med drugim posledica "izrednih naključij". zaradi "epidemije" ni mogoče uporabiti. V skladu z odločitvijo vrhovnega sodišča Covid-19 in prepovedi vstopa, uvedene v tem kontekstu, spadajo pod ta izraz. 

Odprta vprašanja

Vendar je vrhovno sodišče nekaj pomembnih praktičnih vprašanj pustilo brez odgovora. Zlasti v primeru, da ima najemna nepremičnina še preostale koristi za najemnika, na primer, če najete restavracije ni več mogoče uporabljati za pogostitev gostov, lahko pa se uporablja za strežbo hrane (take-away). Popolnoma odprt ostaja tudi izračun najemnine za tovrstne preostale ugodnosti. 
OGH ni komentiral vprašanja, ali so operativni stroški vključeni tudi v razdelek 1104 ABGB, niti vprašanja učinka državne pomoči (zlasti subvencije za fiksne stroške). V tem kontekstu pa so različna regionalna sodišča že odločila, da je taka državna pomoč nepomembna za izračun znižanja najemnine v skladu s členom 1104 ABGB. In kaj če pride do izgube prodaje brez prepovedi vstopa? Pomislite na primer na hotele, ki jim je dovoljeno odpreti, vendar morajo sprejeti velike izgube v prodaji zaradi opozoril glede potovanj. Je znižanje najemnine tudi tu upravičeno? Tema ostaja vznemirljiva.