Žiadne nájomné v uzamknutom stave! OGH súhlasí s nájomcom obchodných priestorov

Žiadne nájomné v uzamknutom stave! OGH súhlasí s nájomcom obchodných priestorov

Bola to jedna z (mnohých) veľkých právnych otázok pandémie Covid: Musí sa platiť nájomné za obchodné priestory, aj keď sa prenajímaná nehnuteľnosť nemôže používať alebo sa môže používať len vo veľmi obmedzenom rozsahu z dôvodu blokovania? Nové rozhodnutie Najvyššieho súdu (OGH) tu teraz poskytuje (aspoň čiastočnú) jasnosť. 

V tomto konkrétnom prípade nájomca prevádzkoval solárium (a v nájomnej zmluve to aj zaznamenal ako účel použitia), ktorý musel byť zatvorený z dôvodu prvej uzávierky na jar 2020. Keďže prevádzkové priestory nebolo možné využívať na dohodnutý účel, nájomca sa rozhodol neplatiť nájomné, prevádzkové náklady ani náklady na kúrenie, čo následne viedlo k tomu, že prenajímateľ sa domáhal právnej žaloby na vypratanie prevádzkových priestorov. Nájomca v odpovedi na súde tvrdil, že v skutočnosti k omeškaniu platby nedošlo, pretože nájomnú nehnuteľnosť nebolo možné užívať.

Okresný súd v Horne súhlasil s nájomcom a krajský súd v Kremse toto rozhodnutie potvrdil. Prenajímateľ následne postúpil súdny spor na Najvyšší súd, ten však potvrdil rozhodnutia nižších súdov. Nájomca teda nie je povinný platiť nájomné po dobu výluky, a preto nebolo možné vysťahovanie. Právnym základom pre toto rozhodnutie je § 1104 ABGB, podľa ktorého sa nájomné neplatí, ak k prenájmu nehnuteľnosti došlo okrem iného v dôsledku „mimoriadnych náhod“. z dôvodu „epidémie“ nemožno použiť. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu pod tento pojem spadá Covid-19 a v tejto súvislosti uložené zákazy vstupu. 

Otvorené otázky

Najvyšší súd však nechal niektoré dôležité praktické otázky nezodpovedané. Najmä v prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť má pre nájomcu stále zostatkový úžitok, napríklad ak prenajatú reštauráciu už nemožno využívať na pohostenie hostí, ale možno ju použiť na podávanie jedla (so sebou). Výpočet nájomného za takéto zostatkové dávky tiež zostáva úplne otvorený. 
OGH sa nevyjadril k otázke, či sú v § 1104 ABGB zahrnuté aj prevádzkové náklady, ani k otázke vplyvu štátnej pomoci (najmä dotácie na fixné náklady). V tejto súvislosti však už rôzne krajské súdy rozhodli, že takáto štátna pomoc je pre výpočet zníženia nájomného podľa § 1104 ABGB irelevantná. A čo ak dôjde k výpadku tržieb bez zákazu vstupu? Spomeňte si napríklad na hotely, ktoré sa môžu otvárať, ale musia akceptovať veľké straty na tržbách kvôli cestovným varovaniam. Dá sa aj tu ospravedlniť zníženie nájomného? Téma zostáva vzrušujúca.