Fără chirie în izolare! OGH este de acord cu chiriașul unui spațiu comercial

Fără chirie în izolare! OGH este de acord cu chiriașul unui spațiu comercial

A fost una dintre (multe) marile întrebări juridice ale pandemiei de Covid: trebuie plătite chiriile pentru spațiile comerciale chiar dacă proprietatea închiriată nu poate fi folosită sau poate fi folosită doar într-o măsură foarte limitată din cauza unui blocaj? O nouă decizie a Curții Supreme (OGH) oferă acum claritate (cel puțin parțială) aici. 

În acest caz specific, chiriașul a condus un salon de bronzare (și a înregistrat, de asemenea, acest lucru ca utilizare prevăzută în contractul de închiriere), care a trebuit să fie închis din cauza primei blocări din primăvara anului 2020. Întrucât sediul comercial nu a putut fi folosit în scopul convenit, chiriașul a decis să nu plătească chiria, costurile de funcționare sau costurile de încălzire, ceea ce a dus, la rândul său, la eliberarea de către proprietar a unei acțiuni în justiție. Ca răspuns, chiriașul a afirmat în instanță că de fapt nu a existat nicio întârziere a plății, deoarece proprietatea închiriată nu a putut fi folosită.

Judecătoria Horn a fost de acord cu chiriașul, iar tribunalul regional Krems a confirmat această decizie. Proprietarul a dus apoi litigiul la Curtea Supremă, dar aceasta a confirmat deciziile instanțelor inferioare. Prin urmare, chiriașul nu este obligat să plătească chiria pentru perioada de izolare, motiv pentru care evacuarea nu a putut fi acordată. Temeiul legal pentru această decizie este § 1104 ABGB, conform căruia nu trebuie plătită nicio chirie dacă proprietatea închiriată se datorează, printre altele, „coincidențe extraordinare”. din cauza unei „epidemii”, nu poate fi folosit. Potrivit deciziei Curții Supreme, Covid-19 și interdicțiile de intrare impuse în acest context se încadrează în acest termen. 

Întrebări deschise

Cu toate acestea, Curtea Supremă a lăsat fără răspuns câteva întrebări practice importante. În special în cazul în care imobilul închiriat mai are un beneficiu rezidual pentru chiriaș, de exemplu dacă un restaurant închiriat nu mai poate fi folosit pentru a distra oaspeții, dar poate fi folosit pentru a servi mâncare (la pachet). Calculul chiriei pentru astfel de beneficii reziduale rămâne, de asemenea, complet deschis. 
OGH nu a comentat dacă costurile operaționale sunt incluse și în secțiunea 1104 ABGB și nici cu privire la problema impactului ajutorului de stat (în special subvenția pentru costuri fixe). Cu toate acestea, în acest context, diferite instanțe regionale au decis deja că un astfel de ajutor de stat este irelevant pentru calcularea unei reduceri a chiriei în conformitate cu secțiunea 1104 ABGB. Și ce se întâmplă dacă există o pierdere a vânzărilor fără interdicție de intrare? Gândiți-vă, de exemplu, la hotelurile cărora li se permite deschiderea, dar trebuie să accepte pierderi mari în vânzări din cauza avertismentelor de călătorie. Se poate justifica și aici o reducere a chiriei? Subiectul rămâne interesant.