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Sem aluguel no bloqueio! OGH concorda com o inquilino de um estabelecimento comercial
Os aluguéis de instalações comerciais devem ser pagos mesmo que o imóvel alugado não possa ser usado devido a um bloqueio? A Suprema Corte (OGH) se pronunciou. Dominik Leiter, advogado e sócio da Weisenheimer Legal em Viena, explica os antecedentes.
Sem aluguel no bloqueio! OGH concorda com o inquilino de um estabelecimento comercial
Foi uma das (muitas) grandes questões jurídicas da pandemia de Covid: As rendas das instalações comerciais têm de ser pagas mesmo que o imóvel alugado não possa ser utilizado ou só possa ser utilizado de forma muito limitada devido a um confinamento? Uma nova decisão do Supremo Tribunal (OGH) fornece agora clareza (pelo menos parcial) aqui.
Neste caso específico, o inquilino geria um salão de bronzeamento (e também o registou como utilização prevista no contrato de arrendamento), que teve de ser encerrado devido ao primeiro confinamento na primavera de 2020. Dado que as instalações comerciais não podiam ser utilizadas para o fim acordado, o inquilino decidiu não pagar renda, custos operacionais ou custos de aquecimento, o que, por sua vez, levou o senhorio a intentar uma ação judicial para desocupar as instalações comerciais. Em resposta, o inquilino afirmou em tribunal que na verdade não houve atraso no pagamento porque o imóvel alugado não poderia ser utilizado.
O tribunal distrital de Horn concordou com o inquilino e o tribunal regional de Krems confirmou esta decisão. O proprietário então levou a disputa judicial ao Supremo Tribunal Federal, mas confirmou as decisões dos tribunais inferiores. O inquilino não é, portanto, obrigado a pagar a renda durante o período de confinamento, razão pela qual o despejo não pôde ser concedido. A base legal para esta decisão é o § 1104 ABGB, segundo o qual nenhum aluguel será pago se o imóvel alugado for devido a “coincidências extraordinárias”, entre outras coisas. devido a uma “epidemia”, não pode ser usado. De acordo com a decisão do Supremo Tribunal, a Covid-19 e as proibições de entrada impostas neste contexto enquadram-se neste termo.
Perguntas abertas
No entanto, o Supremo Tribunal deixou algumas questões práticas importantes sem resposta. Nomeadamente no caso de o imóvel arrendado ainda ter um benefício residual para o inquilino, por exemplo se um restaurante alugado já não puder ser utilizado para receber convidados, mas puder ser utilizado para servir comida (take-away). O cálculo da renda desses benefícios residuais também permanece completamente aberto.
O OGH não comentou a questão de saber se os custos operacionais também estão incluídos na Secção 1104 ABGB, nem sobre a questão do impacto dos auxílios estatais (especialmente o subsídio aos custos fixos). Neste contexto, no entanto, vários tribunais regionais já decidiram que tal auxílio estatal é irrelevante para o cálculo de uma redução de renda de acordo com a Secção 1104 ABGB. E se houver perda de vendas sem proibição de entrada? Pense, por exemplo, nos hotéis que podem abrir, mas têm de aceitar grandes perdas nas vendas devido a avisos de viagens. Uma redução do aluguel também pode ser justificada aqui? O tema continua emocionante.