Suche
Mein Konto
Brak czynszu w zamknięciu! OGH współpracuje z najemcą lokalu użytkowego
Czy czynsz za lokal użytkowy trzeba płacić nawet jeśli z wynajmowanej nieruchomości nie można korzystać ze względu na lockdown? Sąd Najwyższy (OGH) wypowiedział się. Dominik Leiter, prawnik i partner w kancelarii Weisenheimer Legal w Wiedniu, wyjaśnia tło.
Brak czynszu w zamknięciu! OGH współpracuje z najemcą lokalu użytkowego
Było to jedno z (wielu) dużych pytań prawnych związanych z pandemią Covida: czy czynsze za lokale użytkowe muszą być płacone, nawet jeśli wynajmowana nieruchomość nie może być używana lub może być używana jedynie w bardzo ograniczonym zakresie ze względu na blokadę? Nowa decyzja Sądu Najwyższego (OGH) zapewnia obecnie (przynajmniej częściową) jasność w tej kwestii.
W tym konkretnym przypadku najemca prowadził solarium (i wpisał to również jako przeznaczenie w umowie najmu), które musiało zostać zamknięte ze względu na pierwszy lockdown wiosną 2020 roku. W związku z brakiem możliwości wykorzystania lokalu użytkowego zgodnie z ustalonym celem, najemca zdecydował się nie płacić czynszu, kosztów eksploatacyjnych ani kosztów ogrzewania, co z kolei spowodowało, że wynajmujący zwrócił się do sądu o opuszczenie lokalu. W odpowiedzi najemca twierdził przed sądem, że w rzeczywistości nie doszło do opóźnienia w płatnościach, ponieważ wynajmowana nieruchomość nie mogła być użytkowana.
Sąd rejonowy w Horn zgodził się z najemcą, a sąd okręgowy w Krems podtrzymał tę decyzję. Następnie wynajmujący skierował spór prawny do Sądu Najwyższego, który jednak potwierdził decyzje sądów niższej instancji. Najemca nie ma zatem obowiązku płacenia czynszu za okres lockdownu, dlatego nie mogła nastąpić eksmisja. Podstawą prawną tej decyzji jest § 1104 ABGB, zgodnie z którym czynsz nie jest płacony, jeśli wynajmowana nieruchomość wynika między innymi z „nadzwyczajnych zbiegów okoliczności”. ze względu na „epidemię” nie można stosować. Zgodnie z decyzją Sądu Najwyższego, pod tym pojęciem kryje się Covid-19 i wydane w tym kontekście zakazy wjazdu.
Otwarte pytania
Sąd Najwyższy pozostawił jednak bez odpowiedzi kilka ważnych pytań praktycznych. W szczególności w przypadku, gdy wynajmowana nieruchomość nadal przynosi najemcy korzyść rezydualną, np. gdy wynajmowana restauracja nie może już służyć do przyjmowania gości, ale może służyć do serwowania jedzenia (na wynos). Całkowicie otwarte pozostaje również obliczenie czynszu za takie świadczenia rezydualne.
OGH nie skomentował kwestii, czy koszty operacyjne są również uwzględnione w art. 1104 ABGB, ani kwestii wpływu pomocy państwa (zwłaszcza dotacji na koszty stałe). Jednakże w tym kontekście różne sądy okręgowe orzekły już, że taka pomoc państwa nie ma znaczenia przy obliczaniu obniżki czynszu zgodnie z art. 1104 ABGB. A co jeśli bez zakazu wjazdu nastąpi utrata sprzedaży? Pomyśl na przykład o hotelach, które mogą zostać otwarte, ale muszą zaakceptować duże straty w sprzedaży z powodu ostrzeżeń dotyczących podróży. Czy i w tym przypadku obniżka czynszu może być uzasadniona? Temat pozostaje ekscytujący.