Ingen leie i lockdown! OGH er enig med leietaker av et næringslokale

Ingen leie i lockdown! OGH er enig med leietaker av et næringslokale

Det var et av de (mange) store juridiske spørsmålene ved Covid-pandemien: Må det betales husleie for næringslokaler selv om utleieboligen ikke kan brukes eller kun kan brukes i svært begrenset grad på grunn av nedstengning? En ny avgjørelse fra Høyesterett (OGH) gir nå (i hvert fall delvis) klarhet her. 

I dette konkrete tilfellet har leietaker drevet solarium (og også registrert dette som tiltenkt bruk i leieavtalen), som måtte stenges på grunn av den første nedstengningen våren 2020. Siden forretningslokalet ikke kunne benyttes til avtalt formål, besluttet leietaker å ikke betale husleie, driftskostnader eller oppvarmingskostnader, noe som igjen førte til at utleier søkte næringssøksmålet. Som svar hevdet leietaker i retten at det faktisk ikke var forsinket betaling fordi utleieboligen ikke kunne brukes.

Horn tingrett var enig med leietaker og Krems regionrett bekreftet denne avgjørelsen. Huseieren tok deretter rettstvisten til Høyesterett, men den stadfestet avgjørelsene fra underrettene. Leietaker er derfor ikke forpliktet til å betale husleien for sperreperioden, hvorfor utkastelsen ikke kunne gis. Rettsgrunnlaget for dette vedtaket er § 1104 ABGB, hvorefter det ikke skal betales husleie dersom utleieboligen blant annet skyldes «ekstraordinære tilfeldigheter». på grunn av en "epidemi", kan ikke brukes. I følge Høyesteretts avgjørelse faller Covid-19 og innreiseforbudene i denne sammenheng inn under dette begrepet. 

Åpne spørsmål

Høyesterett lot imidlertid noen viktige praktiske spørsmål stå ubesvart. Spesielt i tilfelle at utleieboligen fortsatt har en gjenstående fordel for leietaker, for eksempel dersom en leid restaurant ikke lenger kan brukes til å underholde gjester, men kan brukes til servering av mat (take-away). Beregningen av husleien for slike restytelser forblir også helt åpen. 
OGH har ikke kommentert spørsmålet om driftskostnader også er inkludert i § 1104 ABGB, og heller ikke spørsmålet om virkningen av statsstøtte (spesielt tilskuddet til faste kostnader). I denne sammenheng har imidlertid ulike regionale domstoler allerede avgjort at slik statsstøtte er irrelevant for beregningen av et husleieavslag i henhold til § 1104 ABGB. Og hva om det blir salgstap uten innreiseforbud? Tenk for eksempel på hoteller som har lov til å åpne, men som må akseptere store salgstap på grunn av reiseadvarsler. Kan en leiereduksjon også her forsvares? Temaet er fortsatt spennende.