Suche
Mein Konto
Geen huur tijdens lockdown! OGH komt tot overeenstemming met de huurder van een bedrijfspand
Moet de huur van een bedrijfsruimte betaald worden, ook al kan de huurwoning vanwege een lockdown niet gebruikt worden? De Hoge Raad (OGH) heeft zich uitgesproken. Dominik Leiter, advocaat en partner bij Weisenheimer Legal in Wenen, legt de achtergrond uit.
Geen huur tijdens lockdown! OGH komt tot overeenstemming met de huurder van een bedrijfspand
Het was een van de (vele) grote juridische vragen van de Covid-pandemie: Moeten huurprijzen voor bedrijfspanden betaald worden, ook al kan het huurpand door een lockdown niet of slechts in zeer beperkte mate gebruikt worden? Een nieuwe uitspraak van de Hoge Raad (OGH) biedt hier nu (althans gedeeltelijk) duidelijkheid.
In dit specifieke geval exploiteerde de huurder een zonnestudio (en legde dit ook als beoogd gebruik vast in de huurovereenkomst), die gesloten moest worden vanwege de eerste lockdown in het voorjaar van 2020. Omdat het bedrijfspand niet voor het afgesproken doel gebruikt kon worden, besloot de huurder geen huur, exploitatiekosten of stookkosten te betalen, wat ertoe leidde dat de verhuurder juridische stappen ondernam om het bedrijfspand te ontruimen. In reactie hierop heeft de huurder voor de rechter betoogd dat er feitelijk geen sprake is van betalingsachterstand omdat het huurobject niet gebruikt kon worden.
De rechtbank van Horn was het met de huurder eens en de regionale rechtbank van Krems bevestigde deze beslissing. De verhuurder heeft het juridische geschil vervolgens voorgelegd aan de Hoge Raad, maar deze bevestigde de uitspraken van de lagere rechtbanken. De huurder is dus niet verplicht de huur te betalen voor de periode van de lockdown, waardoor de ontruiming niet kon worden verleend. De wettelijke basis voor dit besluit is § 1104 ABGB, volgens welke geen huur hoeft te worden betaald als het huurobject onder meer het gevolg is van “buitengewone toevalligheden”. vanwege een “epidemie”, kan niet worden gebruikt. Volgens de uitspraak van de Hoge Raad vallen Covid-19 en de in dit kader opgelegde inreisverboden onder deze term.
Open vragen
Het Hooggerechtshof liet echter enkele belangrijke praktische vragen onbeantwoord. Met name in het geval dat de huurwoning nog een restvoordeel heeft voor de huurder, bijvoorbeeld als een gehuurd restaurant niet meer gebruikt kan worden voor het ontvangen van gasten, maar wel voor het serveren van eten (take-away). Ook de berekening van de huurprijs voor dergelijke restuitkeringen blijft volledig open.
Het OGH heeft zich niet uitgesproken over de vraag of exploitatiekosten ook vallen onder artikel 1104 ABGB, noch over de vraag naar de impact van staatssteun (met name de vaste kostensubsidie). In deze context hebben verschillende regionale rechtbanken echter al besloten dat dergelijke staatssteun niet relevant is voor de berekening van een huurverlaging overeenkomstig artikel 1104 ABGB. En wat als er sprake is van omzetverlies zonder inreisverbod? Denk bijvoorbeeld aan hotels die wel open mogen, maar door reiswaarschuwingen grote omzetverliezen moeten accepteren. Kan een huurverlaging ook hier gerechtvaardigd zijn? Het onderwerp blijft spannend.