Suche
Mein Konto
Slēgtā stāvoklī nav īres! OGH vienojas ar uzņēmuma telpas īrnieku
Vai uzņēmuma telpu nomas maksa ir jāmaksā pat tad, ja īres īpašumu nevar izmantot bloķēšanas dēļ? Augstākā tiesa (OGH) ir izteikusies. Dominiks Leiters, advokāts un Vīnes Weisenheimer Legal partneris, skaidro priekšvēsturi.
Slēgtā stāvoklī nav īres! OGH vienojas ar uzņēmuma telpas īrnieku
Tas bija viens no (daudziem) lielajiem Covid pandēmijas juridiskajiem jautājumiem: vai uzņēmuma telpu īre ir jāmaksā pat tad, ja īres īpašumu nevar izmantot vai to var izmantot tikai ļoti ierobežotā apjomā bloķēšanas dēļ? Jauns Augstākās tiesas (OGH) lēmums tagad sniedz (vismaz daļēju) skaidrību šeit.
Šajā konkrētajā gadījumā īrnieks vadīja sauļošanās salonu (un to arī ierakstīja kā paredzēto izmantošanu īres līgumā), kas bija jāslēdz pirmās bloķēšanas dēļ 2020. gada pavasarī. Tā kā uzņēmuma telpu nevarēja izmantot paredzētajam mērķim, īrnieks nolēma nemaksāt īri, ekspluatācijas izmaksas vai apkures izmaksas, kā rezultātā saimnieks vērsās tiesā, lai atbrīvotu uzņēmuma telpas. Atbildot uz to, īrnieks tiesā apgalvoja, ka kavējuma faktiski nav bijis, jo īres īpašumu nevarēja izmantot.
Hornas rajona tiesa piekrita īrniekam un Krēmas apgabaltiesa apstiprināja šo lēmumu. Pēc tam namīpašnieks juridisko strīdu nodeva Augstākajā tiesā, taču tā apstiprināja zemāko tiesu lēmumus. Līdz ar to īrniekam nav pienākuma maksāt īres maksu par bloķēšanas laiku, tāpēc izlikšana nevarēja tikt piešķirta. Šā lēmuma juridiskais pamats ir ABGB 1104. paragrāfs, saskaņā ar kuru nomas maksa nav jāmaksā, ja nomas īpašums cita starpā ir "ārkārtas sakritības" dēļ. “epidēmijas” dēļ nevar izmantot. Saskaņā ar Augstākās tiesas lēmumu Covid-19 un šajā kontekstā noteiktie ieceļošanas aizliegumi ietilpst šajā terminā.
Atvērtie jautājumi
Tomēr Augstākā tiesa atstāja neatbildētus dažus svarīgus praktiskus jautājumus. Jo īpaši gadījumā, ja nomas īpašumā joprojām ir atlikušais labums īrniekam, piemēram, ja īrētu restorānu vairs nevar izmantot viesu izklaidēšanai, bet to var izmantot ēdiena pasniegšanai (līdzņemšanai). Pilnīgi atklāts paliek arī īres maksas aprēķins šādiem atlikušajiem pabalstiem.
OGH nav komentējusi jautājumu par to, vai darbības izmaksas ir iekļautas arī ABGB 1104. pantā, ne arī jautājumu par valsts atbalsta (īpaši fiksēto izmaksu subsīdijas) ietekmi. Tomēr šajā kontekstā dažādas apgabaltiesas jau ir nolēmušas, ka šādam valsts atbalstam nav nozīmes īres maksas samazinājuma aprēķināšanai atbilstoši ABGB 1104. pantam. Un ja nu bez iebraukšanas aizlieguma tiek zaudēti pārdošanas apjomi? Padomājiet, piemēram, par viesnīcām, kuras drīkst atvērt, bet kurām jāsamierinās ar lieliem pārdošanas zaudējumiem ceļojumu brīdinājumu dēļ. Vai arī šeit var attaisnoties īres maksas samazinājums? Tēma joprojām ir aizraujoša.