Uždarymo metu nuomos nėra! OGH sutinka su verslo patalpų nuomininku

Uždarymo metu nuomos nėra! OGH sutinka su verslo patalpų nuomininku

Tai buvo vienas iš (daugelio) didžiųjų Covid pandemijos teisinių klausimų: ar verslo patalpų nuomos mokesčiai turi būti mokami, net jei nuomos turtu negalima naudotis arba juo naudotis galima tik labai ribotai dėl uždarymo? Naujas Aukščiausiojo Teismo (OGH) sprendimas dabar suteikia (bent iš dalies) aiškumo čia. 

Šiuo konkrečiu atveju nuomininkas valdė soliariumą (ir tai įrašė kaip paskirtį nuomos sutartyje), kuris turėjo būti uždarytas dėl pirmojo uždarymo 2020 m. pavasarį. Kadangi verslo patalpos negalėjo būti naudojamos pagal sutartą paskirtį, nuomininkas nusprendė nemokėti nuomos, veiklos ar šildymo išlaidų, todėl nuomotojas kreipėsi į teismą dėl verslo patalpų atlaisvinimo. Atsakydamas nuomininkas teisme tvirtino, kad faktiškai nebuvo pavėluota atsiskaityti, nes nuomojamu turtu negalima naudotis.

Horno apygardos teismas sutiko su nuomininku, o Kremso apygardos teismas patvirtino šį sprendimą. Tada nuomotojas teisminį ginčą perdavė Aukščiausiajam Teismui, tačiau šis patvirtino žemesnės instancijos teismų sprendimus. Todėl nuomininkas neprivalo mokėti nuomos mokesčio už uždarymo laikotarpį, todėl iškeldinimas negalėjo būti priimtas. Teisinis šio sprendimo pagrindas yra ABGB 1104 straipsnis, pagal kurį nuomos mokestis nemokamas, jei nuomojamas turtas, be kita ko, atsirado dėl „ypatingų sutapimų“. dėl „epidemijos“ negalima naudoti. Aukščiausiojo Teismo sprendimu Covid-19 ir šiame kontekste nustatyti draudimai atvykti į šią sąvoką patenka. 

Atviri klausimai

Tačiau Aukščiausiasis Teismas paliko neatsakytus kai kuriuos svarbius praktinius klausimus. Visų pirma tuo atveju, kai nuomojamas turtas vis dar turi likutinę naudą nuomininkui, pavyzdžiui, jei nuomojamas restoranas nebegali būti naudojamas svečiams linksminti, bet gali būti naudojamas maistui patiekti (išnešti). Tokių likutinių išmokų nuomos apskaičiavimas taip pat lieka visiškai atviras. 
OGH nepasisakė nei klausimo, ar veiklos sąnaudos taip pat įtrauktos į ABGB 1104 straipsnį, nei valstybės pagalbos (ypač fiksuotų išlaidų subsidijos) poveikio. Tačiau šiame kontekste įvairūs apygardos teismai jau nusprendė, kad tokia valstybės pagalba nėra svarbi apskaičiuojant nuomos mokesčio sumažinimą pagal ABGB 1104 straipsnį. O ką daryti, jei pardavimai prarandami be draudimo įvažiuoti? Pagalvokite, pavyzdžiui, apie viešbučius, kuriems leidžiama atsidaryti, tačiau dėl įspėjimų apie keliones tenka susitaikyti su dideliais pardavimo nuostoliais. Ar čia irgi galima pateisinti nuomos sumažinimą? Tema išlieka įdomi.