Niente affitto in lockdown! OGH è d'accordo con l'affittuario di un locale commerciale

Niente affitto in lockdown! OGH è d'accordo con l'affittuario di un locale commerciale

Si trattava di una delle (tante) grandi questioni giuridiche della pandemia di Covid: gli affitti dei locali commerciali devono essere pagati anche se l’immobile in affitto non può essere utilizzato o può essere utilizzato solo in misura molto limitata a causa del lockdown? Una nuova decisione della Corte Suprema (OGH) ora fornisce chiarezza (almeno parziale). 

Nel caso specifico il locatario gestiva un salone di abbronzatura (e lo ha registrato anche come destinazione d'uso nel contratto di locazione), che ha dovuto essere chiuso a causa del primo lockdown nella primavera del 2020. Poiché i locali commerciali non potevano essere utilizzati per lo scopo concordato, il locatario ha deciso di non pagare l'affitto, i costi di esercizio o i costi di riscaldamento, il che a sua volta ha portato il locatore a intentare un'azione legale per liberare i locali commerciali. In risposta il locatario ha affermato in tribunale che in realtà non c'è stato alcun ritardo nel pagamento perché l'oggetto locato non poteva essere utilizzato.

Il tribunale distrettuale del Corno ha dato ragione al locatario e il tribunale regionale di Krems ha confermato questa decisione. Il locatore ha quindi portato la controversia legale davanti alla Corte Suprema, che però ha confermato le decisioni dei tribunali di grado inferiore. L’inquilino non è quindi obbligato a pagare l’affitto per il periodo del lockdown, motivo per cui non è stato possibile concedere lo sfratto. La base giuridica di questa decisione è il § 1104 ABGB, secondo il quale non deve essere pagato alcun affitto se l'immobile locato è dovuto, tra l'altro, a “coincidenze straordinarie”. a causa di una “epidemia”, non può essere utilizzato. Secondo la decisione della Corte Suprema, rientrano in questo termine il Covid-19 e i divieti d’ingresso imposti in questo contesto. 

Domande aperte

Tuttavia, la Corte Suprema ha lasciato senza risposta alcune importanti questioni pratiche. In particolare nel caso in cui l'immobile locato presenti ancora un beneficio residuo per l'affittuario, ad esempio se un ristorante affittato non può più essere utilizzato per intrattenere gli ospiti, ma può essere utilizzato per servire cibo (take-away). Anche il calcolo dell'affitto per tali prestazioni residue resta del tutto aperto. 
L'OGH non si è pronunciata sulla questione se nella sezione 1104 dell'ABGB siano inclusi anche i costi operativi, né sulla questione dell'impatto degli aiuti di Stato (in particolare il sussidio per i costi fissi). In questo contesto, tuttavia, diversi tribunali regionali hanno già deciso che tali aiuti statali non sono rilevanti per il calcolo della riduzione dell'affitto ai sensi della sezione 1104 ABGB. E cosa succede se si verifica una perdita di vendite senza divieto di ingresso? Pensate, ad esempio, agli hotel che possono aprire, ma che devono accettare grandi perdite di vendite a causa degli avvisi di viaggio. Anche in questo caso è giustificata una riduzione dell’affitto? L'argomento resta appassionante.