Lezárás alatt nincs bérleti díj! Az OGH megegyezik az üzlethelyiség bérlőjével

Lezárás alatt nincs bérleti díj! Az OGH megegyezik az üzlethelyiség bérlőjével

Ez volt a Covid-járvány egyik (sok) nagy jogi kérdése: Kell-e bérleti díjat fizetni üzlethelyiségekért akkor is, ha a bérlemény nem, vagy csak korlátozottan használható a lezárás miatt? A Legfelsőbb Bíróság (OGH) új határozata most (legalábbis részben) egyértelműséget ad itt. 

Ebben a konkrét esetben a bérlő szoláriumot üzemeltetett (és ezt rendeltetésszerű használatként rögzítette a bérleti szerződésben is), amelyet a 2020 tavaszi első lezárás miatt be kellett zárni. Mivel az üzlethelyiséget nem lehetett a megbeszélt célra használni, a bérlő úgy döntött, hogy nem fizet bérleti, üzemeltetési vagy fűtési költséget, ami viszont azt eredményezte, hogy a bérbeadó jogi lépéseket tett az üzlethelyiség kiürítésére. A bérlő válaszul a bíróságon azt állította, hogy valójában nem volt késedelmes fizetés, mert a bérleményt nem lehetett használni.

A horni kerületi bíróság egyetértett a bérlővel, a Krems megyei bíróság pedig megerősítette ezt a döntést. A bérbeadó ezután a Legfelsőbb Bíróság elé vitte a jogvitát, de az megerősítette az alsóbb fokú bíróságok döntéseit. A bérlő tehát nem köteles bérleti díjat fizetni a zárlat idejére, ezért a kilakoltatás nem adható meg. E döntés jogalapja az ABGB 1104. §, amely szerint nem kell bérleti díjat fizetni, ha a bérlemény egyebek mellett „rendkívüli egybeesések” következménye. „járvány” miatt nem használható. A Legfelsőbb Bíróság döntése szerint a Covid-19 és az ezzel összefüggésben elrendelt beutazási tilalmak e fogalom alá tartoznak. 

Nyitott kérdések

A Legfelsőbb Bíróság azonban megválaszolatlanul hagyott néhány fontos gyakorlati kérdést. Különösen abban az esetben, ha a bérleményben a bérlő számára továbbra is fennmaradó haszna van, például ha a bérelt étterem már nem szolgálja a vendégek szórakoztatását, hanem étkezési (elvitel) szolgáltatásra használható. Az ilyen fennmaradó juttatások bérleti díjának kiszámítása szintén teljesen nyitott marad. 
Az OGH nem nyilatkozott abban a kérdésben, hogy az ABGB 1104. §-a a működési költségeket is tartalmazza-e, sem az állami támogatás (különösen a fix költségtámogatás) hatásának kérdését. Ezzel összefüggésben azonban különböző regionális bíróságok már úgy döntöttek, hogy az ilyen állami támogatás nem releváns az ABGB 1104. szakasza szerinti bérleti díj csökkentésének kiszámítása szempontjából. És mi van akkor, ha beutazási tilalom nélkül kiesnek az eladások? Gondoljunk például azokra a szállodákra, amelyek nyithatnak, de az utazási figyelmeztetések miatt nagy árbevétel-kiesést kell vállalniuk. Itt is indokolható a bérleti díj csökkentése? A téma továbbra is izgalmas.