Bez stanarine u karantenu! OGH dogovara sa zakupcem poslovnog prostora

Bez stanarine u karantenu! OGH dogovara sa zakupcem poslovnog prostora

Bilo je to jedno od (mnogih) velikih pravnih pitanja pandemije Covida: Moraju li se plaćati najamnine za poslovne prostore čak i ako se nekretnina za iznajmljivanje ne može koristiti ili se može koristiti samo u vrlo ograničenoj mjeri zbog karantene? Nova odluka Vrhovnog suda (OGH) sada ovdje daje (barem djelomičnu) jasnoću. 

U ovom konkretnom slučaju, najmoprimac je držao solarij (i to je evidentirao kao namjenu u ugovoru o najmu), koji je morao biti zatvoren zbog prvog karantena u proljeće 2020. godine. Budući da se poslovni prostor nije mogao koristiti u dogovorenu svrhu, najmoprimac je odlučio ne plaćati najamninu, operativne troškove ili troškove grijanja, što je pak rezultiralo da najmodavac podnese tužbu za iseljenje poslovnog prostora. Kao odgovor, stanar je na sudu ustvrdio da zapravo nije bilo kašnjenja u plaćanju jer se nekretnina za iznajmljivanje nije mogla koristiti.

Okružni sud u Hornu složio se sa stanarom, a regionalni sud u Kremsu potvrdio je ovu odluku. Vlasnik je zatim iznio pravni spor na Vrhovni sud, ali je on potvrdio odluke nižih sudova. Stanar stoga nije dužan plaćati najamninu za vrijeme zatvaranja, zbog čega se deložacija nije mogla odobriti. Pravna osnova za ovu odluku je § 1104 ABGB, prema kojem se najamnina ne plaća ako je nekretnina iznajmljena zbog „izvanrednih slučajnosti“, između ostalog. zbog "epidemije", ne može se koristiti. Prema odluci Vrhovnog suda, Covid-19 i zabrane ulaska izrečene u tom kontekstu potpadaju pod ovaj pojam. 

Otvorena pitanja

Međutim, Vrhovni sud ostavio je neka važna praktična pitanja bez odgovora. Osobito u slučaju da nekretnina koja se iznajmljuje još uvijek ima preostalu korist za najmoprimca, na primjer ako se unajmljeni restoran više ne može koristiti za zabavu gostiju, ali se može koristiti za posluživanje hrane (take-away). Izračun najamnine za takve preostale naknade također ostaje potpuno otvoren. 
OGH nije komentirao pitanje jesu li operativni troškovi također uključeni u odjeljak 1104 ABGB, niti pitanje utjecaja državne potpore (osobito subvencije za fiksne troškove). U tom su kontekstu, međutim, različiti regionalni sudovi već odlučili da je takva državna potpora irelevantna za izračun smanjenja najamnine prema Odjeljku 1104 ABGB. A što ako dođe do gubitka prodaje bez zabrane ulaska? Razmislite, na primjer, o hotelima kojima je dopušteno otvoriti, ali moraju prihvatiti velike gubitke u prodaji zbog upozorenja za putovanja. Može li i ovdje smanjenje najamnine biti opravdano? Tema ostaje uzbudljiva.