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Pas de loyer pendant le confinement ! OGH s'accorde avec le locataire d'un local professionnel
Les loyers des locaux commerciaux doivent-ils être payés même si le bien locatif ne peut pas être utilisé en raison d'un confinement ? La Cour suprême (OGH) s'est prononcée. Dominik Leiter, avocat et associé chez Weisenheimer Legal à Vienne, explique le contexte.
Pas de loyer pendant le confinement ! OGH s'accorde avec le locataire d'un local professionnel
C’était l’une des (nombreuses) grandes questions juridiques de la pandémie de Covid : les loyers des locaux commerciaux doivent-ils être payés même si le bien locatif ne peut pas être utilisé ou ne peut être utilisé que dans une mesure très limitée en raison du confinement ? Une nouvelle décision de la Cour suprême (OGH) apporte désormais des éclaircissements (au moins partiels) à ce sujet.
Dans ce cas précis, le locataire exploitait un salon de bronzage (et l'a également indiqué comme utilisation prévue dans le contrat de location), qui a dû être fermé en raison du premier confinement au printemps 2020. Comme les locaux commerciaux ne pouvaient pas être utilisés aux fins convenues, le locataire a décidé de ne pas payer le loyer, les frais d'exploitation ou les frais de chauffage, ce qui a conduit le propriétaire à intenter une action en justice pour libérer les locaux commerciaux. En réponse, le locataire a affirmé devant le tribunal qu'il n'y avait en réalité aucun retard de paiement car le bien loué ne pouvait pas être utilisé.
Le tribunal de district de Horn a donné raison au locataire et le tribunal régional de Krems a confirmé cette décision. Le propriétaire a ensuite porté le litige devant la Cour suprême, mais celle-ci a confirmé les décisions des tribunaux inférieurs. Le locataire n’est donc pas obligé de payer le loyer pour la période du confinement, c’est pourquoi l’expulsion ne peut être accordée. La base juridique de cette décision est le § 1104 ABGB, selon lequel aucun loyer ne doit être payé si le bien loué est dû, entre autres, à des « coïncidences extraordinaires ». en raison d’une « épidémie », ne peut être utilisée. Selon la décision de la Cour suprême, le Covid-19 et les interdictions d’entrée imposées dans ce contexte relèvent de ce terme.
Questions ouvertes
Cependant, la Cour suprême a laissé sans réponse certaines questions pratiques importantes. En particulier dans le cas où le bien locatif présente encore un avantage résiduel pour le locataire, par exemple si un restaurant loué ne peut plus être utilisé pour recevoir des invités, mais peut être utilisé pour servir de la nourriture (à emporter). Le calcul du loyer pour ces prestations résiduelles reste également totalement ouvert.
L'OGH ne s'est pas prononcé sur la question de savoir si les frais de fonctionnement sont également inclus dans l'article 1104 ABGB, ni sur la question de l'impact des aides d'État (notamment la subvention des frais fixes). Dans ce contexte, cependant, divers tribunaux régionaux ont déjà décidé que de telles aides d'État n'étaient pas pertinentes pour le calcul d'une réduction de loyer au sens de l'article 1104 ABGB. Et s’il y avait une perte de ventes sans interdiction d’entrée ? Pensez, par exemple, aux hôtels qui sont autorisés à ouvrir, mais doivent accepter d’importantes pertes de ventes en raison des avertissements aux voyageurs. Une réduction de loyer peut-elle également être justifiée ici ? Le sujet reste passionnant.