Suche
Mein Konto
Ei vuokraa sulkutilassa! OGH sopii toimitilan vuokralaisen kanssa
Onko liiketilojen vuokraa maksettava, vaikka vuokra-asuntoa ei voida käyttää sulkemisen vuoksi? Korkein oikeus (OGH) on puhunut asiasta. Dominik Leiter, Wienin Weisenheimer Legalin asianajaja ja osakas, selittää taustaa.
Ei vuokraa sulkutilassa! OGH sopii toimitilan vuokralaisen kanssa
Se oli yksi (monista) Covid-pandemian suurista oikeudellisista kysymyksistä: Pitääkö liiketilojen vuokraa maksaa, vaikka vuokrakiinteistöä ei voida käyttää tai sitä voidaan käyttää vain hyvin rajoitetusti sulkemisen vuoksi? Korkeimman oikeuden (OGH) uusi päätös tuo nyt (ainakin osittaisen) selvyyden tähän.
Tässä nimenomaisessa tapauksessa vuokralainen piti solariumia (ja kirjasi tämän käyttötarkoitukseksi myös vuokrasopimukseen), joka jouduttiin sulkemaan keväällä 2020 tapahtuneen ensimmäisen sulkemisen vuoksi. Koska toimitilaa ei voitu käyttää sovittuun tarkoitukseen, vuokralainen päätti olla maksamatta vuokraa, käyttökuluja tai lämmityskuluja, mikä puolestaan johti siihen, että vuokranantaja haki oikeustoimia toimitilojen vapauttamiseksi. Vastauksena vuokralainen väitti oikeudessa, että maksuviivästyksiä ei todellisuudessa ollut, koska vuokra-asuntoa ei voitu käyttää.
Hornin käräjäoikeus oli samaa mieltä vuokralaisen kanssa ja Kremsin käräjäoikeus vahvisti tämän päätöksen. Vuokranantaja vei sitten riidan korkeimpaan oikeuteen, mutta se vahvisti alempien oikeusasteiden päätökset. Vuokralainen ei siten ole velvollinen maksamaan vuokraa sulkuajalta, minkä vuoksi häätöä ei voitu myöntää. Päätöksen oikeusperusta on ABGB:n 1104 §, jonka mukaan vuokraa ei makseta, jos vuokrakiinteistö johtuu muun muassa ”poikkeuksellisista sattumista”. "epidemian" vuoksi, ei voida käyttää. Korkeimman oikeuden päätöksen mukaan Covid-19 ja siinä asetetut maahantulokiellot kuuluvat tämän käsitteen piiriin.
Avoimet kysymykset
Korkein oikeus jätti kuitenkin joitakin tärkeitä käytännön kysymyksiä vastaamatta. Erityisesti siinä tapauksessa, että vuokrakiinteistössä on edelleen jäännösetua vuokralaiselle, esimerkiksi jos vuokraravintolaa ei voi enää käyttää vieraiden viihdyttämiseen, vaan sitä voidaan käyttää ruoan tarjoiluun (take-away). Tällaisten jäännösetuuksien vuokran laskeminen on myös täysin avoin.
OGH ei ole kommentoinut kysymystä siitä, sisältyvätkö toimintakustannukset myös ABGB:n 1104 §:ään, eikä valtiontuen (erityisesti kiinteiden kustannusten tuen) vaikutuksista. Tässä yhteydessä useat aluetuomioistuimet ovat kuitenkin jo päättäneet, että tällaisella valtiontuella ei ole merkitystä laskettaessa ABGB:n 1104 §:n mukaista vuokraalennusta. Entä jos myynti menettää ilman maahantulokieltoa? Ajattele esimerkiksi hotelleja, jotka saavat avautua, mutta joutuvat hyväksymään suuria myyntitappioita matkavaroitusten vuoksi. Voiko vuokran alennusta perustella myös tässä? Aihe on edelleen jännittävä.