Suche
Mein Konto
Lukustuses üür puudub! OGH lepib kokku äriruumi üürnikuga
Kas äripindade üüri tuleb maksta ka siis, kui üüripinda ei saa sulgemise tõttu kasutada? Riigikohus (OGH) on sõna võtnud. Dominik Leiter, Viini Weisenheimer Legali jurist ja partner, selgitab tausta.
Lukustuses üür puudub! OGH lepib kokku äriruumi üürnikuga
See oli üks (paljudest) Covidi pandeemia suurtest juriidilistest küsimustest: kas äripindade üüri tuleb maksta ka siis, kui üüripinda ei saa kasutada või saab seda kasutada vaid väga piiratud ulatuses? Riigikohtu (OGH) uus otsus annab nüüd siin (vähemalt osalise) selguse.
Antud juhul pidas üürnik solaariumit (ja märkis selle ka rendilepingus kasutusotstarbena), mis tuli sulgeda 2020. aasta kevadel toimunud esimese sulgemise tõttu. Kuna äripinda ei saanud kokkulepitud otstarbel kasutada, otsustas üürnik üüri-, tegevus- ega küttekulusid mitte maksta, mis omakorda tõi kaasa selle, et üürileandja taotles äripinna vabastamiseks hagi. Üürnik väitis vastuseks kohtus, et tegelikult ei olnud makseviivitusi, sest üüripinda ei saanud kasutada.
Horni ringkonnakohus nõustus üürnikuga ja Kremsi piirkonnakohus kinnitas selle otsuse. Seejärel viis üürileandja õigusvaidluse riigikohtusse, kuid see kinnitas madalama astme kohtute otsuseid. Seetõttu ei ole üürnikul kohustust kinnipidamise aja eest üüri maksta, mistõttu ei saanud väljatõstmist lubada. Selle otsuse õiguslikuks aluseks on ABGB § 1104, mille kohaselt üüri ei maksta, kui üürikinnisvara on muu hulgas tingitud „erakorralistest kokkusattumustest“. epideemia tõttu ei saa kasutada. Riigikohtu otsuse kohaselt kuuluvad selle mõiste alla Covid-19 ja sellega seoses kehtestatud sissesõidukeelud.
Avatud küsimused
Riigikohus jättis aga mõned olulised praktilised küsimused vastuseta. Eelkõige juhul, kui üürikinnisvarale jääb üürnikule siiski jääkhüve, näiteks kui renditud restorani ei saa enam kasutada külaliste kostitamiseks, vaid seda saab kasutada toidu serveerimiseks (take-away). Täiesti lahtiseks jääb ka selliste jääkhüvitiste üüri arvestamine.
OGH ei ole kommenteerinud küsimust, kas tegevuskulud sisalduvad ka ABGB paragrahvis 1104, ega ka riigiabi (eelkõige püsikulude toetuse) mõju kohta. Sellega seoses on mitmed piirkondlikud kohtud aga juba otsustanud, et selline riigiabi ei ole ABGB paragrahvi 1104 alusel üüri vähendamise arvutamisel asjakohane. Ja mis siis, kui sissesõidukeeluta müük kaob? Mõelge näiteks hotellidele, millel lubatakse avada, kuid mis peavad leppima reisihoiatuste tõttu suurte müügikahjumitega. Kas üüri alandamine võib ka siin olla põhjendatud? Teema jääb põnevaks.