¡Sin alquiler durante el confinamiento! OGH acuerda con el inquilino de un local comercial

¡Sin alquiler durante el confinamiento! OGH acuerda con el inquilino de un local comercial

Fue una de las (muchas) grandes cuestiones jurídicas de la pandemia de Covid: ¿Deben pagarse los alquileres de los locales comerciales incluso si el inmueble alquilado no se puede utilizar o sólo se puede utilizar de forma muy limitada debido al confinamiento? Una nueva decisión del Tribunal Supremo (OGH) aporta ahora claridad (al menos parcial). 

En este caso concreto, el inquilino regentaba un salón de bronceado (y también lo registró como uso previsto en el contrato de alquiler), que tuvo que cerrarse debido al primer confinamiento en la primavera de 2020. Como el local comercial no podía utilizarse para el fin acordado, el inquilino decidió no pagar el alquiler, los gastos de funcionamiento ni los gastos de calefacción, lo que a su vez llevó al arrendador a emprender acciones legales para desalojar el local comercial. En respuesta, el inquilino afirmó ante el tribunal que en realidad no hubo retraso en el pago porque la propiedad alquilada no se podía utilizar.

El tribunal de distrito de Horn estuvo de acuerdo con el inquilino y el tribunal regional de Krems confirmó esta decisión. El propietario llevó entonces el litigio al Tribunal Supremo, pero éste confirmó las decisiones de los tribunales inferiores. Por lo tanto, el inquilino no está obligado a pagar el alquiler durante el período de confinamiento, por lo que no se pudo conceder el desalojo. La base legal para esta decisión es el artículo 1104 ABGB, según el cual no se pagará ningún alquiler si el inmueble alquilado se debe, entre otras cosas, a "coincidencias extraordinarias". debido a una “epidemia”, no se puede utilizar. Según la decisión del Tribunal Supremo, el Covid-19 y las prohibiciones de entrada impuestas en este contexto se incluyen en este término. 

Preguntas abiertas

Sin embargo, la Corte Suprema dejó sin respuesta algunas cuestiones prácticas importantes. En particular, en el caso de que la propiedad alquilada todavía tenga un beneficio residual para el inquilino, por ejemplo si un restaurante alquilado ya no se puede utilizar para entretener a los invitados, sino para servir comida (para llevar). El cálculo del alquiler de dichas prestaciones residuales también permanece completamente abierto. 
La OGH no se ha pronunciado sobre la cuestión de si los costes operativos también están incluidos en el artículo 1104 ABGB, ni sobre el impacto de las ayudas estatales (especialmente las subvenciones a los costes fijos). Sin embargo, en este contexto, varios tribunales regionales ya han decidido que dichas ayudas estatales son irrelevantes para el cálculo de una reducción del alquiler según el artículo 1104 ABGB. ¿Y si hay pérdida de ventas sin prohibición de entrada? Pensemos, por ejemplo, en los hoteles a los que se les permite abrir, pero tienen que aceptar grandes pérdidas en ventas debido a las advertencias de viaje. ¿Se puede justificar también en este caso una reducción del alquiler? El tema sigue siendo apasionante.