Χωρίς ενοίκιο σε lockdown! Η OGH συμφωνεί με τον ενοικιαστή ενός επαγγελματικού χώρου

Χωρίς ενοίκιο σε lockdown! Η OGH συμφωνεί με τον ενοικιαστή ενός επαγγελματικού χώρου

Ήταν ένα από τα (πολλά) μεγάλα νομικά ερωτήματα της πανδημίας του Covid: Πρέπει να πληρώνονται τα ενοίκια για επαγγελματικούς χώρους ακόμα κι αν το ενοικιαζόμενο ακίνητο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ή μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο σε πολύ περιορισμένο βαθμό λόγω του lockdown; Μια νέα απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου (OGH) παρέχει πλέον (τουλάχιστον μερική) σαφήνεια εδώ. 

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο ενοικιαστής διατηρούσε ένα σαλόνι μαυρίσματος (και το κατέγραψε επίσης ως προβλεπόμενη χρήση στο συμφωνητικό ενοικίασης), το οποίο έπρεπε να κλείσει λόγω του πρώτου αποκλεισμού την άνοιξη του 2020. Δεδομένου ότι ο επαγγελματικός χώρος δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για τον συμφωνημένο σκοπό, ο ενοικιαστής αποφάσισε να μην πληρώσει ενοίκιο, λειτουργικά έξοδα ή έξοδα θέρμανσης, γεγονός που με τη σειρά του είχε ως αποτέλεσμα να ζητήσει από τον εκμισθωτή νομική αγωγή. Σε απάντηση, ο ενοικιαστής ισχυρίστηκε στο δικαστήριο ότι στην πραγματικότητα δεν υπήρχε καθυστέρηση πληρωμής επειδή το ενοικιαζόμενο ακίνητο δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί.

Το περιφερειακό δικαστήριο του Χορν συμφώνησε με τον ενοικιαστή και το περιφερειακό δικαστήριο του Κρεμς επιβεβαίωσε αυτή την απόφαση. Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης οδήγησε τη δικαστική διαμάχη στο Ανώτατο Δικαστήριο, αλλά αυτό επιβεβαίωσε τις αποφάσεις των κατώτερων δικαστηρίων. Συνεπώς, ο ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να πληρώσει το ενοίκιο για την περίοδο του lockdown, γι' αυτό και δεν μπόρεσε να χορηγηθεί η έξωση. Η νομική βάση αυτής της απόφασης είναι το § 1104 ABGB, σύμφωνα με το οποίο δεν καταβάλλεται ενοίκιο εάν το ενοικιαζόμενο ακίνητο οφείλεται μεταξύ άλλων σε «εξαιρετικές συμπτώσεις». λόγω «επιδημίας», δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Σύμφωνα με την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ο Covid-19 και οι απαγορεύσεις εισόδου που επιβλήθηκαν σε αυτό το πλαίσιο εμπίπτουν σε αυτόν τον όρο. 

Ανοιχτές ερωτήσεις

Ωστόσο, το Ανώτατο Δικαστήριο άφησε αναπάντητα ορισμένα σημαντικά πρακτικά ερωτήματα. Ειδικότερα, στην περίπτωση που το ενοικιαζόμενο ακίνητο εξακολουθεί να έχει ένα υπόλοιπο όφελος για τον ενοικιαστή, για παράδειγμα εάν ένα νοικιασμένο εστιατόριο δεν μπορεί πλέον να χρησιμοποιηθεί για την ψυχαγωγία των επισκεπτών, αλλά μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να σερβίρει φαγητό (take-away). Ο υπολογισμός του ενοικίου για τέτοιες υπολειμματικές παροχές παραμένει επίσης εντελώς ανοιχτός. 
Η OGH δεν σχολίασε το ερώτημα εάν τα λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνονται επίσης στο άρθρο 1104 ABGB, ούτε σχετικά με το ζήτημα του αντίκτυπου της κρατικής ενίσχυσης (ιδίως της επιδότησης σταθερού κόστους). Σε αυτό το πλαίσιο, ωστόσο, διάφορα περιφερειακά δικαστήρια έχουν ήδη αποφασίσει ότι μια τέτοια κρατική ενίσχυση δεν έχει σημασία για τον υπολογισμό της μείωσης του ενοικίου σύμφωνα με το άρθρο 1104 ABGB. Και τι γίνεται αν υπάρξει απώλεια πωλήσεων χωρίς απαγόρευση εισόδου; Σκεφτείτε, για παράδειγμα, ξενοδοχεία που επιτρέπεται να ανοίξουν, αλλά πρέπει να δεχτούν μεγάλες απώλειες σε πωλήσεις λόγω ταξιδιωτικών προειδοποιήσεων. Μπορεί και εδώ να δικαιολογηθεί μείωση ενοικίου; Το θέμα παραμένει συναρπαστικό.