Suche
Mein Konto
Ingen husleje i lockdown! OGH aftaler med lejer af et erhvervslokale
Skal der betales leje for erhvervslokaler, selvom lejeboligen ikke kan benyttes på grund af nedlukning? Højesteret (OGH) har udtalt sig. Dominik Leiter, advokat og partner hos Weisenheimer Legal i Wien, forklarer baggrunden.
Ingen husleje i lockdown! OGH aftaler med lejer af et erhvervslokale
Det var et af de (mange) store juridiske spørgsmål ved Covid-pandemien: Skal der betales husleje for erhvervslokaler, selvom lejeboligen ikke kan bruges eller kun kan bruges i meget begrænset omfang på grund af en nedlukning? En ny afgørelse fra Højesteret (OGH) giver nu (i hvert fald delvis) klarhed her.
I dette konkrete tilfælde har lejer drevet et solariesalon (og har også noteret dette som tilsigtet anvendelse i lejeaftalen), som måtte lukkes på grund af den første nedlukning i foråret 2020. Da erhvervslokalet ikke kunne anvendes til det aftalte formål, besluttede lejer ikke at betale husleje, driftsomkostninger eller varmeudgifter, hvilket igen medførte, at udlejeren søgte sagsanlægget. Som svar hævdede lejeren i retten, at der reelt ikke var tale om forsinket betaling, fordi lejeboligen ikke kunne bruges.
Landsretten i Horn var enig med lejeren, og Krems regionale domstol bekræftede denne afgørelse. Udlejeren tog derefter retstvisten til Højesteret, men den stadfæstede underretternes afgørelser. Lejeren er derfor ikke forpligtet til at betale lejen for nedlukningsperioden, hvorfor fraflytningen ikke kunne meddeles. Retsgrundlaget for denne afgørelse er § 1104 ABGB, hvorefter der ikke skal betales leje, hvis lejeboligen blandt andet skyldes ”ekstraordinære tilfældigheder”. på grund af en "epidemi", kan ikke anvendes. Ifølge Højesterets afgørelse falder Covid-19 og de indrejseforbud, der er pålagt i denne sammenhæng, under dette begreb.
Åbne spørgsmål
Højesteret lod dog nogle vigtige praktiske spørgsmål stå ubesvarede. Især i det tilfælde, at lejeboligen stadig har en restfordel for lejer, fx hvis en lejet restaurant ikke længere kan benyttes til at underholde gæster, men kan bruges til at servere mad (take-away). Beregningen af lejen for sådanne restydelser forbliver også helt åben.
OGH har ikke kommenteret spørgsmålet om, hvorvidt driftsomkostninger også er inkluderet i § 1104 ABGB, eller spørgsmålet om virkningen af statsstøtte (især tilskud til faste omkostninger). I denne sammenhæng har forskellige regionale domstole imidlertid allerede besluttet, at en sådan statsstøtte er irrelevant for beregningen af en lejenedsættelse i henhold til § 1104 ABGB. Og hvad nu hvis der er et salgstab uden adgangsforbud? Tænk for eksempel på hoteller, der må åbne, men må acceptere store tab i salget på grund af rejseadvarsler. Kan en lejenedsættelse også her begrundes? Emnet er fortsat spændende.