Suche
Mein Konto
Žádné nájemné v uzamčení! OGH souhlasí s nájemcem nebytových prostor
Musí se platit nájemné za obchodní prostory i v případě, že nájemní nemovitost nelze užívat z důvodu uzamčení? Nejvyšší soud (OGH) se vyjádřil. Dominik Leiter, právník a partner Weisenheimer Legal ve Vídni, vysvětluje pozadí.
Žádné nájemné v uzamčení! OGH souhlasí s nájemcem nebytových prostor
Byla to jedna z (mnoha) velkých právních otázek pandemie Covid: Musí se platit nájemné za obchodní prostory i v případě, že nájemní nemovitost nelze používat nebo ji lze používat jen ve velmi omezené míře kvůli uzamčení? Nové rozhodnutí Nejvyššího soudu (OGH) zde nyní přináší (alespoň částečné) jasno.
V tomto konkrétním případě nájemce provozoval solárium (a také to zapsal jako zamýšlené použití do nájemní smlouvy), které muselo být uzavřeno z důvodu první výluky na jaře 2020. Vzhledem k tomu, že prostory provozovny nebylo možné využívat ke sjednanému účelu, rozhodl se nájemce neplatit nájemné, provozní náklady ani náklady na vytápění, což vedlo k tomu, že se pronajímatel domáhal právní žaloby na vyklizení provozovny. V reakci na to nájemce u soudu tvrdil, že k prodlení s platbou vlastně nedošlo, protože nájemní nemovitost nelze užívat.
Okresní soud v Hornu souhlasil s nájemcem a krajský soud v Krems toto rozhodnutí potvrdil. Pronajímatel poté podal soudní spor k Nejvyššímu soudu, ten však potvrdil rozhodnutí nižších soudů. Nájemce tedy není povinen platit nájemné po dobu uzamčení, a proto nemohlo být povoleno vyklizení. Právním základem pro toto rozhodnutí je § 1104 ABGB, podle kterého se nájemné neplatí, pokud k pronájmu nemovitosti došlo mimo jiné „mimořádnou shodou okolností“. z důvodu „epidemie“ nelze použít. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu pod tento pojem spadá Covid-19 a v této souvislosti uložené zákazy vstupu.
Otevřené otázky
Některé důležité praktické otázky však Nejvyšší soud ponechal bez odpovědi. Zejména v případě, že nájemní nemovitost má pro nájemce stále zbytkový užitek, například pokud pronajatou restauraci již nelze využívat k pohoštění hostů, ale lze ji využít k podávání jídla (s sebou). Zcela otevřený zůstává i výpočet nájemného za takové zbytkové dávky.
OGH se nevyjádřil k otázce, zda jsou v § 1104 ABGB zahrnuty i provozní náklady, ani k otázce dopadu státní podpory (zejména dotace na fixní náklady). V této souvislosti však již různé krajské soudy rozhodly, že taková státní podpora je pro výpočet snížení nájemného podle § 1104 ABGB irelevantní. A co když dojde ke ztrátě tržeb bez zákazu vstupu? Vzpomeňte si například na hotely, které se smějí otevřít, ale musí se smířit s velkými ztrátami tržeb kvůli cestovním varováním. Lze i zde ospravedlnit snížení nájemného? Téma zůstává vzrušující.