Без наем в локдаун! OGH се съгласява с наемателя на бизнес помещение

Без наем в локдаун! OGH се съгласява с наемателя на бизнес помещение

Това беше един от (многото) големи правни въпроси на пандемията Covid: Трябва ли да се плащат наеми за бизнес помещения, дори ако имотът под наем не може да се използва или може да се използва само в много ограничена степен поради блокиране? Ново решение на Върховния съд (OGH) сега дава (поне частична) яснота тук. 

В този конкретен случай наемателят управляваше солариум (и записа това като предназначение в договора за наем), който трябваше да бъде затворен поради първото блокиране през пролетта на 2020 г. Тъй като бизнес помещенията не можеха да се използват за договорената цел, наемателят реши да не плаща наем, оперативни разходи или разходи за отопление, което от своя страна доведе до наемодателя да поиска съдебни действия за освобождаване на бизнес помещенията. В отговор наемателят твърди в съда, че всъщност не е имало забавено плащане, тъй като имотът под наем не може да се използва.

Окръжният съд в Хорн се съгласи с наемателя, а регионалният съд в Кремс потвърди това решение. След това наемодателят отнесе съдебния спор до Върховния съд, но той потвърди решенията на по-долните съдилища. Следователно наемателят не е длъжен да плаща наема за периода на блокирането, поради което изгонването не може да бъде разрешено. Правното основание за това решение е § 1104 ABGB, според който не се плаща наем, ако имотът под наем се дължи на „извънредни съвпадения“, наред с други неща. поради „епидемия“ не може да се използва. Според решението на Върховния съд, Covid-19 и забраните за влизане, наложени в този контекст, попадат в този термин. 

Отворени въпроси

Въпреки това Върховният съд остави някои важни практически въпроси без отговор. По-специално в случай, че отдаденият под наем имот все още има остатъчна полза за наемателя, например ако нает ресторант вече не може да се използва за забавление на гостите, но може да се използва за сервиране на храна (за вкъщи). Изчисляването на наема за такива остатъчни ползи също остава напълно открито. 
OGH не е коментирал въпроса дали оперативните разходи също са включени в раздел 1104 ABGB, нито въпроса за въздействието на държавната помощ (особено субсидията за фиксирани разходи). В този контекст обаче различни регионални съдилища вече са решили, че такава държавна помощ е без значение за изчисляването на намалението на наема съгласно раздел 1104 ABGB. И какво, ако има загуба на продажби без забрана за влизане? Помислете например за хотели, на които е разрешено да отворят, но трябва да приемат големи загуби в продажбите поради предупреждения за пътуване. Може ли намалението на наема да бъде оправдано и тук? Темата остава вълнуваща.