Suche
Mein Konto
لا يوجد إيجار في الحظر! تتفق شركة OGH مع مستأجر المبنى التجاري
هل يجب دفع إيجارات المباني التجارية حتى لو لم يكن من الممكن استخدام العقار المستأجر بسبب الإغلاق؟ لقد تحدثت المحكمة العليا (OGH) علنًا. يشرح دومينيك ليتر، المحامي والشريك في شركة Weisenheimer Legal في فيينا، الخلفية.
لا يوجد إيجار في الحظر! تتفق شركة OGH مع مستأجر المبنى التجاري
لقد كانت واحدة من (العديد) من الأسئلة القانونية الكبيرة لوباء كوفيد: هل يجب دفع إيجارات المباني التجارية حتى لو كان العقار المستأجر لا يمكن استخدامه أو لا يمكن استخدامه إلا في نطاق محدود للغاية بسبب الإغلاق؟ يوفر القرار الجديد الصادر عن المحكمة العليا (OGH) الآن وضوحًا (جزئيًا على الأقل) هنا.
في هذه الحالة المحددة، كان المستأجر يدير صالونًا للتسمير (وسجل ذلك أيضًا على أنه استخدام مقصود في عقد الإيجار)، والذي كان لا بد من إغلاقه بسبب الإغلاق الأول في ربيع عام 2020. وبما أنه لا يمكن استخدام المبنى التجاري للغرض المتفق عليه، قرر المستأجر عدم دفع الإيجار أو تكاليف التشغيل أو تكاليف التدفئة، مما أدى بدوره إلى سعي المالك لاتخاذ إجراء قانوني لإخلاء المبنى التجاري. رداً على ذلك، أكد المستأجر في المحكمة أنه لم يكن هناك في الواقع أي دفعة متأخرة لأنه لا يمكن استخدام العقار المستأجر.
اتفقت محكمة مقاطعة هورن مع المستأجر وأكدت محكمة كريمس الإقليمية هذا القرار. بعد ذلك، رفع المالك النزاع القانوني إلى المحكمة العليا، لكنها أكدت قرارات المحاكم الابتدائية. وبالتالي فإن المستأجر غير ملزم بدفع الإيجار خلال فترة الإغلاق، ولهذا السبب لا يمكن منح الإخلاء. الأساس القانوني لهذا القرار هو § 1104 ABGB، والذي بموجبه لا يتم دفع أي إيجار إذا كان العقار المستأجر بسبب "مصادفة غير عادية"، من بين أمور أخرى. بسبب "الوباء"، لا يمكن استخدامه. وبحسب قرار المحكمة العليا، فإن كوفيد-19 وحظر الدخول المفروض في هذا السياق يندرج تحت هذا المصطلح.
أسئلة مفتوحة
ومع ذلك، تركت المحكمة العليا بعض الأسئلة العملية الهامة دون إجابة. على وجه الخصوص، في حالة أن العقار المستأجر لا يزال لديه فائدة متبقية للمستأجر، على سبيل المثال، إذا لم يعد من الممكن استخدام مطعم مستأجر للترفيه عن الضيوف، ولكن يمكن استخدامه لتقديم الطعام (الوجبات السريعة). كما يظل حساب الإيجار لهذه المزايا المتبقية مفتوحًا تمامًا.
لم تعلق OGH على مسألة ما إذا كانت تكاليف التشغيل مدرجة أيضًا في القسم 1104 ABGB، ولا على مسألة تأثير مساعدات الدولة (خاصة دعم التكاليف الثابتة). ومع ذلك، في هذا السياق، قررت العديد من المحاكم الإقليمية بالفعل أن مساعدات الدولة هذه غير ذات صلة لحساب تخفيض الإيجار وفقًا للقسم 1104 ABGB. وماذا لو كان هناك خسارة في المبيعات دون منع الدخول؟ فكر، على سبيل المثال، في الفنادق المسموح لها بفتح أبوابها، ولكن يتعين عليها قبول خسائر كبيرة في المبيعات بسبب تحذيرات السفر. هل يمكن تبرير تخفيض الإيجار هنا أيضًا؟ ويبقى الموضوع مثيرا.